Eigentumswohnung zum Nulltarif und ohne Zuzahlung?

Der Immobilienmarkt ist seit Jahren im Aufwind und auch Ausländer investieren in diesen stetig steigenden Markt. Die Sicherheit steht für die Anleger im Vordergrund. Aber kann eine vermietete Immobilie sich ganz oder beinahe von selbst finanzieren? Ja, so etwas ist möglich und HAMBURGHYP zeigt Ihnen hier wie:

Die Preise für Eigentumswohnungen und Häuser steigen. Aber deutet dieser Sachverhalt auf eine Immobilienblase hin? Die Experten sagen übereinstimmend und eindeutig: Nein.

Eine aktuelle Studie belegt: Es ist keine expansive Kreditvergabe zu erkennen und es sind auch keine besonders ausgeprägten Wiederverkaufsraten zu beobachten. Viel eher sind die Preisanstiege längst überfällig gewesen. Besonders in den letzten 10 bis 15 Jahren waren die Steigerungen eher moderat und teilweise unterdurchschnittlich. Die jetzt erhöhten Preise sind völlig normal und somit können Investoren beruhigt kaufen. Es gilt aber einige wichtige Spielregeln zu beachten, dann sind langfristig vier bis sechs Prozent nach Steuern zu erreichen.

Beachten Sie beim Immobilienkauf einige wichtige Punkte:

Außer eine guten Lage sollte aber auch der Zustand, die Ausstattung, die Verwaltung und eine langfristig gute Vermietbarkeit, auf der Wunschliste des Investors ganz oben stehen.

Steuereinsparungen sind zwar ein schöner „Zusatznutzen“, aber eine Immobilie sollte sich auch ohne einen Steuervorteil rechnen.

Schützen Sie sich vor Mietausfall

Damit sich eine Eigentumswohnung auch langfristig rechnet, ist die Lage besonders wichtig. In strukturschwachen Gebieten ist ein Mietausfall deutlich größer, als in Ballungsräumen wie z. B. Hamburg, Berlin oder Hannover. Kleinere Städte können durchaus eine Alternative darstellen, vermeiden Sie aber unbedingt ländliche Regionen.

Häufig stellt sich für den Immobilieneigentümer die Frage, ob er die Vermietung und Verwaltung selber durchführt, oder diese Arbeiten abgeben soll. Auf der einen Seite spart selber machen zwar Geld, aber auf der anderen Seite hat ein Profi mehr Fachkenntnis.

Die Meinung unserer Experten: Geben Sie die Verwaltung und die Vermietung lieber in die Hände von Profis, denn die haben mit der Prüfung eines Mieters oft langjährige Erfahrungen. Sicherlich kostet dieses Geld und mindert die Rendite, aber schlimmer ist ein langfristiger Mietausfall durch einen Mietnomaden. Ein guter Profi hat deutlich mehr Erfahrung in der Prüfung der Bonität. Die meisten Probleme mit Mietern entstehen aus vielen Erzählungen unserer Kunden, wenn der Vermieter direkten Kontakt mit seinem Mieter hat.

Bei der Größe der Wohnung sollten Sie aktuelle Trends beachten. Hier geht es beispielsweise um den seit Jahren anhaltenden Trend zum Singlehaushalt. In diesem Zusammenhang wurden immer mehr Wohnungen um 60 bis 70 Quadratmeter benötigt und dieser Trend hält weiter an. Lebten im Jahr 2000 nur 30 Prozent aller Deutschen allein, so waren es zehn Jahre später bereits 40 Prozent.

Schnelle Tilgung ist wichtig

Gerade, wenn die Zinsen so niedrig sind, bietet sich eine erhöhte Tilgung an. Ob Sie nun annuiätisch zahlen, oder in ein sogenanntes Tilgungssurrogat (Tilgung in einen Bausparvertrag oder ähnlich) tilgen, ist eine Frage der Konstruktion. Hauptsache Sie tilgen überhaupt und unsere Experten empfehlen mindestens 2 bis 3 %. Bei 2 oder 3 % Tilgung haben Sie somit nach 15 Jahren eine deutlich niedrigere Restschuld. So können Sie einer Anschlussfinanzierung nach 15 Jahren gelassen entgegensehen, selbst wenn Sie bei Finanzierungsbeginn 100 % finanziert haben und die Zinsen nach 15 Jahren höher sind.

Kosten mindern die Einnahmen

Viele Kosten lassen sich von den Mieteinnahmen abziehen. Hier können Zinsen, Unterhalts- und Erhaltungskosten gegenüber den Mieteinnahmen steuerlich geltend gemacht werden. Mietüberschüsse sind allerdings einkommensteuerpflichtig. Mietverluste können Vermieter im Gegenzug dafür aber auch mit anderen Einkünften, etwa aus Arbeitnehmereinkommen, verrechnen.

Zinsen senken Einnahmen

Bei vermietetem Eigentum sind auch die Schuldzinsen abzugsfähig. Diese lassen sich komplett als Werbungskosten absetzen. Auch Bereitstellungszinsen für Kredite, Bearbeitungs-, Immobilienschätzungs- und Notargebühren sind abziehbar.

Bei Renovierung das Finanzamt beteiligen

Das Finanzamt beteiligt sich bei Renovierungen und Sie steigern den Wert Ihrer Immobilie.

Werden nach dem Kauf gebrauchter Immobilien umfangreiche Renovierungen und Modernisierungen fällig, sind die Kosten sofort als Erhaltungsaufwand absetzbar. Voraussetzung ist aber, dass sich weder Standard noch Nutzfläche des Objekts erhöhen. Andernfalls gelten sie als Herstellungskosten und können nur jährlich mit zwei Prozent über 50 Jahre abgeschrieben werden. Ausnahme: Die Kosten betragen nicht mehr als 4000 Euro.

AfA

Als Absetzung für Abnutzungen (kurz AfA) wird die steuerrechtlich zu ermittelnde Wertminderung von Anlagevermögen bezeichnet. Die Anschaffungs- und Herstellungskosten von vermieteten Immobilien sind als Werbungskosten absetzbar, allerdings nicht in einer Summe, sondern über die Dauer der Nutzung (50 Jahre) verteilt. Seit 2006 beträgt die Abschreibung somit jeweils zwei Prozent pro Jahr für gebrauchte und neue Immobilien. Als Bemessungsgrundlage zählt nur der Gebäudeanteil, nicht das gleichzeitig erworbene Grundstück.

Disagio

Kreditnehmer können ein Disagio im Jahr der Darlehensaufnahme in voller Höhe als Werbungskosten absetzen (BMF, Az. IV C 3 – S 2253 a – 19/05). Der Steuervorteil wird gewährt, wenn das Disagio bei mindestens fünfjähriger Zinsbindung nicht mehr als fünf Prozent der Darlehenssumme beträgt.

Fazit

Eine Immobilie kann sich ohne oder mit einer geringen Unterdeckung fast von allein tragen. Fragen Sie Ihren Berater auch nach Partnerfirmen, die in einer gehobenen Qualität arbeiten.

Wenn alles richtig „eingerichtet“ ist, kann es im Optimalfall so aussehen:

PlusMinus
Mieteinnahme:750,00Zinsen:500,00
Steuern:100,00Tilgung:250,00
Verwaltung/ Instandhaltungsrücklage:100,00
Unterdeckung/Überdeckung:0

Tipp: Ein möglicher Gewinn ist nach 10 Jahren steuerfrei und ist zusätzlich bestens als Altersversorgung geeignet.


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